Анализ рынка недвижимости в Черногории

Черногория на данный момент претерпевает большие изменения, связанные с ростом и развитием страны. Наиболее эффективно развивающейся отраслью здесь является туристический бизнес. Эта сфера на сегодняшний день - одна из самых интересных для привлечения иностранных инвестиций. Чтобы быстро получить приличный доход и наладить перспективный бизнес многие зарубежные инвесторы вкладывают капитал в строительство вилл, апартаментов, коттеджей, а также коммерческой недвижимости (отели, комплексы апартаментов, рестораны, бары, небольшие фирмы преимущественно сферы услуг и развлечений).

Говоря о недвижимости, нужно заметить, что наиболее респектабельной и популярной у туристов является недвижимость на побережье. Цены на прибрежные апартаменты зависят от множества факторов. Наиболее весомыми из них выступают: расстояние до моря и наличие морской панорамы, размер и возраст объекта (или степень готовности в случае со строящимся домом), престижность расположения.

Апартаменты (stanovi, sobe) подразделяются на несколько видов. Это, как правило, студио с одной, двумя или более спальнями общей площадью от 25 до 80 кв. м. В основном апартаменты данного класса строят на 100-800 м от моря. Архитектура здания разработана так, чтобы обеспечить вид на море максимальному количеству собственников. Предельная цена подобной недвижимости колеблется в диапазоне от 30 до 130 тыс. евро. Новые дома возводят в основном из кирпича и достаточно быстро. Начав стройку осенью, в мае уже можно получить готовые апартаменты с отделкой под ключ по европейским стандартам. Приобретая недвижимость в процессе строительства, можно изменить планировку и подобрать отделочные материалы на ваш вкус и выбор. Покупка апартаментов на вторичном рынке подразумевает приобретение меблированных домиков различного класса.

Дом (kue) по черногорским меркам - это и вилла (для этого существует свой термин - "vila"), и старый маленький домик, который нуждается в реконструкции, перестройке или ремонте. Вот почему цена на данный вид недвижимости очень разная. Она в основном колеблется в пределах от 70 до 600 тыс. евро. Но бывают и исключения из этих рамок, которые зависят от места расположения вилл и их общей площади. Если же при всем богатстве выбора вас не устраивает ни один предложенный вариант, то всегда можно приобрести участок земли и заказать строительство. Участок (placevi, parcel) может стоить то 30 до 300 евро за кв. м, сюда включена стоимость разрешения на строительство и наличие необходимых коммуникаций. За строительство оплачивается сумма в размере от 400 до 1500 евро за кв. м. Размер суммы зависит от объема, уровня сложности и качества отделочных материалов. А стоимость участка – от месторасположения, рельефа, состава почвы, удаленности моря.

Много предложений и на строительство или покупку коммерческой недвижимости. Офисы, магазины, бары, рестораны, отели пользуются здесь большим спросом. Грандиозные комплексы россиян в Черногории, такие, как "Депаданс", "Кастело", "4 июля", расположенные в Петроваце, "Ханада" в Кумборе - уже открыты и принимают ежегодно тысячи туристов. Но не только русский капитал вкладывается в развитие туризма Черногории. В последнее время более 150 млн. евро инвестировано частными гражданами и фондами Европейских государств.

Чем ближе недвижимость к морю, тем дороже она стоит. На расстояние 150м от моря жилье (вилла, апартаменты, коттедж, элитное жилье северной части страны) в среднем стоит 900-1000 евро за кв. метр. У самого моря, т.е. на берегу стоимость недвижимости колеблется от 1000 до 2000 евро за кв. метр. Чем новее постройка или ее реконструкция и ремонт, тем дороже стоимость недвижимости. Наличие собственного пляжа, земельного участка, пристани также существенно увеличивает стоимость виллы или коттеджа. Элитная недвижимость в престижном районе может стоить до 3000 евро за кв. метр, а находящаяся в эксклюзивных районах или вблизи вилл ведущих политиков страны достигает 5000 евро за кв. метр.

Недвижимость страны можно условно разделить на 2 класса:
1-й – это квартиры в новых домах приморских городов (Будва, Котор, Тиват, Херцег-Нови), построенные в 2000 г. и позже. Цена таких квартир колеблется от 600 до 750 евро за кв. м.
2-й – квартиры и здания в старинных частях Будвы, Котора и Херцег-Нови. Стоимость данной недвижимости назначается индивидуально и может доходить до 4000 евро за кв. м. Если рассматривать побережье страны, то наиболее дорогой зоной является Будванская Ривьера (от Будвы до Петровца). Здесь очень плотно размещены объекты строительства российских инвесторов. На втором месте по престижности для иностранных капиталовложений находится Херцеговачкая Ривьера (от Игало до Кумбора). Затем - побережье Которского залива. И в конце лестницы спроса стоит южная часть Черногорского Приморья (от Бара до Ульциня).

Если еще совсем недавно иностранный инвесторы покупали участки и недвижимость не далее 500 м от моря, то сегодня наблюдается повышенный интерес к объектам, находящимся на высотах 600-1200 м над уровнем моря, расположенных на склонах гор, обращённых к морю и имеющих панорамный вид на Приморье. Стоимость данного рода недвижимости еще невелика, но в скором времени взлетит, как только будут налажены все коммуникации в данных регионах.

Большим спросом пользуются участки под строительство. Факторы, составляющие цену земельного участка:
Месторасположение
Близость к морю
Наличие подъездных путей
Наличие коммунальных систем
Рельеф местности
Стоимость, исходя из всех приведенных выше факторов, колеблется от 80 до 300 евро за кв. м.

Вся земля в стране находится в частных руках и свободно продаётся иностранцам.

Одной из особенностей черногорской недвижимости является наличие собственной системы водоснабжения от подземных источников. Это позволяет избежать многих проблем: низкое давление воды, плохое качество воды и т.д., связанных с недостатком питьевой воды, что так характерно для страны в целом.

С 2003г. отмечается интерес к горным районам страны. Здесь размещено множество горнолыжных курортов и летних турбаз (Жабляк, Дурмитор, Биоградское озеро). Активно покупаются виллы, коттеджи и земельные участки.

По закону страны можно без особых проблем приобретать и продавать коммерческую и жилую недвижимость на территории государства. На покупку-продажу уходит 2-3 дня. Приобретается недвижимость у прямого собственника с обязательным заключением совместными собственниками доверенностей на заключающего сделку.

При покупке земли в Черногории обязательным требованием является уплата налога на покупку в размере 2% от стоимости земли, предварительно оцененной судебным оценщиком. Для оформления права собственности существуют еще некоторые единоразовые расходы. Например, регистрационный и гербовый сборы (от 100 до 300 евро). Регистрацию можно не проходить самостоятельно, а поручить адвокату, чей гонорар составит 1% от цены покупки. Риелторская компания взимает сбор за услуги в размере от 3 до 6 %, либо эта сумма предварительно заложена в начальной цене. Оплачивается ежегодный налог на коммерческую и жилую недвижимость. Его размер прямо-пропорционален месту расположения предмета покупки и составляет от 1 до 2,5 евро за кв. м. Плата за коммунальные услуги (кондиционер, вода, вывоз мусора) – около 50 евро в месяц. Телефон и Интернет - пожалуйста! Отличное качество связи и низкие цены на услуги. Ужин на двоих в ресторане обойдется от 10 до 20 евро. Много недорогих и качественных товаров для дома, мебели и других аксессуаров.